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7月17日葛西住宅展示場で無料相談会を開催します。

私が所属する(社)相続サポート協会の活動の一環として、

葛西住宅公園にて、不動産・相続に関する無料相談会を開催します。

税理士と司法書士が相談に乗ります。

事前予約制・先着4組様まで!


【開催日】7月17日(日) 13:00~17:00

(①13:00〜②14:00〜③15:00〜④16:00〜)

≪事前ご予約をお願いいたします≫seminner]
上記の①~④の枠にてご予約くださいませ。

TEL:03-3804-4569
(葛西住宅公園インフォーメーションハウス)
東京都江戸川区北葛西2-11-25

遺産分割による贈与

遺産分割の方法のひとつに、「代償分割」という方法があります。

ご存じですか?

ふつうは、誰が何を相続するか、相続人間で分割協議しますが、たとえば、財産が「不動産」ひとつだけだった場合、土地や建物を数人で分けることは現実的にあまり得策ではありません。

そんなときに使えるのが「代償分割」という方法です。

「長男が自宅を相続する代わりに、長男は次男にお金を払う」という内容の協議ができます。

こうすると、長男は実家にそのまま住み続けることができ、次男も納得してくれるのではないでしょうか。

もし、支払うべきお金がない場合、お金でなはく、「長男がもともと持っている他の不動産を次男に贈与する」、という協議もできます。

そして、これを登記する場合、その登記原因は、「遺産分割による贈与」になります。

あくまでも相続ではないので、登録免許税は、通常の贈与と同じ固定資産評価×20/1000で高いのですが・・・・。(相続は固定資産評価×4/1000)

研修ラッシュ

夏は興味深い研修がたくさん開催されます。

1つは、渉外登記セミナー。外国人の方の相続問題を勉強します。国よって誰が相続するのか、

その法定相続人も変わったり…。

もうひとつは、成年後見人セミナー。リーガルサポートの名簿に載せてもらう12単位が一気に取れるとか。

そして、裁判実務研修。前々から興味あった、建物明け渡し請求、敷金返還請求のかなり実務的な研修です。

私の場合、夜間はなかなか行けないので、土日の研修は貴重です。

ん~、どれも行きたいんだけど、どうしよう。

息子よ、土曜日も保育園だわ、ごめんねぇ。

こんな時が司法書士の出番です!

こんな時はどうする?

みなさまから多く寄せられる疑問・質問を紹介します。

ご相談前の参考にどうぞ。

不動産登記編

相続・遺言編

成年後見編

会社登記編

不動産登記編

マイホームを建てました。登記は必ずしなければいけませんか。

表題部(建物の構造や床面積等内容を表す部分)の登記については、登記をすることが義務です。しかし、権利部(所有権を表示する部分)の登記については、義務ではなく、登記する・しないは個人の自由です。

所有権の登記は、第3者に主張するためのものです。売買で取得したような場合には、必ず登記が必要になります。売主が2重売買をしてしまい、さらに他の買主が登記を備えると、初めに買ったあなたは、代金を払ったのに、所有権を主張できない!という損害を受けますから、必ず登記をしておいた方がよいでしょう。

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住宅ローンを完済しました。金融機関から書類をもらいました。どうすればよいですか。

抵当権の抹消登記をしなければなりません。金融機関の資格証明書の有効期限内(3カ月)に申請しましょう。

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権利証を紛失してしまいました。何か手続きをした方がよいのでしょうか。

一度、法務局から交付された権利証は、二度と再発行されません。実印、印鑑証明と共に紛失してしまった場合は、あなたの所有権が勝手に移転されてしまう恐れがありますので、下記のような手続きを検討するとよいでしょう。

  • 管轄法務局へ不正登記の防止申出をする
  • 最寄りの司法書士会へ届出をする

なお、売却やローン借入に伴う担保設定をする際には、権利証の添付が必要になります。紛失してしまった場合には、司法書士による本人確認情報の作成または事前通知制度の利用が必要になります。

 

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相続税対策をかねて、妻に不動産を贈与しておきたいのですが、贈与税が心配です。

20年以上連れ添ったご夫婦であれば、夫婦間の贈与について、2000万円まで、贈与税は発生しません。基礎控除も含めると、総額2110万円までの贈与が可能です。相続税対策として有効です。

(参考 国税庁HP http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

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夫婦共有名義にするはずが、夫単有の名義で登記されてしまいました。どうしたらいいですか。

所有権の更正登記をすることになります。ただし、前の所有者の協力が必要になることもあり、また、金融機関の抵当権等がある場合には、金融機関の承諾書が必要になります。更正登記が難しい場合、真正な登記名義の回復という手続きもありますのでご相談下さい。

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社長個人所有の不動産を会社へ売り渡し、会社名義に変えたいと思います。注意点はありますか。

利益相反行為になりますので、取締役会(取締役会のない会社は株主総会)の承認が必要になります。そして、その議事録が所有権移転登記の必要的添付書類となり、各取締役の実印押印及び印鑑証明書も提出しなければなりません。

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相続・遺言編

高齢の父が亡くなりました。不動産の相続登記は、母の相続を待って、まとめてしてもよいでしょうか。

相続登記は義務ではありません。
しかし、長期間放置しておくと、困ることも多くあります。死亡時の住所を証明するために必要な住民票除票や戸籍附票の保存期間は5年でこれを過ぎると廃棄されてしまいます。また、先にご兄弟が亡くなった場合、その配偶者、お子さんとの間で分割協議をする事態が起きることがあります。一緒に育った兄弟姉妹なら譲れるところも、それほど交流のない相続人間では、話し合いが困難になることもあります。
最悪のケースとしては、相続登記をしないでいるうちに、他の相続人の債権者による差押登記等が入ると、自分の法定相続分以外の部分を取得できなくなるということもあります。 特に事情がない限り、相続人間の協議が成立したら、なるべく早く相続登記をすることをお勧めします。

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養子に行った弟には、父母の相続権はないのでしょうか。

養子にいった方にも相続権はあります。実親との親子関係が消滅するわけではありません。ただし、家庭裁判所の審判によって成立する特別養子縁組の場合には、実親との関係はなくなってしまうため、養親だけの相続権をもちます。

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遺言書が見つかりました。すぐに開封して良いですか。

開封してはいけません。家庭裁判所の「検認」手続きを経る必要があります。勝手に開封してしまうと、5万円以下の過料に処せられます。
なお、公正証書遺言書は、検認の必要はありません。 

(参考 裁判所HP http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/kazi/kazi_06_17.html

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遺言の内容に反する遺産分割協議は無効ですか。

相続人全員が合意していれば有効です。もちろん、全ての財産を相続した上で、他の相続人に対して贈与を行うことも可能ですが、贈与税等の費用と時間がかかるので、はじめから遺産分割協議により分割した方が簡単です。

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遺言書を書きたいのですが、注意点はありますか。

遺言は、書き方が法定されており、不備のある遺言は無効になる恐れがあります。遺言の種類には、大きくわけて3つあり、自筆証書遺言・秘密証書遺言・公正証書遺言とありますが、最も安全確実な方法が、公証役場で作る公正証書遺言です。
それでも自分で書いてみたい、という方は、下記の点に注意して書いてみて下さい。

  • 全文を自筆で書くこと(×パソコン)
  • 日付を書くこと(×6月吉日)
  • 署名すること
  • 押印すること(実印が望ましい)
  • 複数枚にわたるときは、ページ境目にも押印すること
  • 完成したら封筒に入れ、遺言書に押した印と同じ印で封印すること
  • 2人以上の人が共同で遺言をすることはできない(×夫婦で1つの遺言)

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成年後見編

痴呆症の母と遺産分割協議をして、不動産を母一人に相続させたいのですが。

 ただいま制作中です。

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成年後見申立には、どの位の費用と時間がかかるのですか

 ただいま制作中です。

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成年後見申立には、どんな書類が必要ですか

 ただいま制作中です。

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会社登記編

役員変更登記を放置したままになってます。よくないのでしょうか。

 ただいま制作中です。

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会社を設立したいのですが、何を決めておけば良いですか

 ただいま制作中です。

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会社を設立したいのですが、どの位の費用と時間がかかりますか

 ただいま制作中です。

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同じビルの2階から3階へ移転しました。変更登記は必要ですか

 ただいま制作中です。

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業務内容

KIKO司法書士事務所では、このような業務を取り扱っています。

民事信託

認知症に備えて長男に財産管理を託したい。財産の行き先を2世代に渡って決めておきたい。自分亡き後も障害のある子供の生活を保障したい、内縁の妻の生活を保障したい、やむを得ず共有になってしまった不動産の管理をスムーズにしたい。これらの希望をオーダーメイドの信託契約書により叶えます。家族信託®専門士である司法書士が丁寧に時間をかけてお話しをお伺いします。

新中間省略登記

平成17年不動産登記法改正により、できなくなったと言われている「中間省略登記」。“第3者のためにする契約”を盛り込むことにより、同じ効果を得ることができます。不動産取得税、登録免許税をカットすることができますので、大きな節税効果が期待できます。売買契約書の作成から、サポートいたします。取扱実績は50件以上、安心してお任せ下さい。

相続・遺言

相続アドバイザー協議会認定会員でもある司法書士が、自信を持って相続に関するご相談をお受けします。戸籍の収集、相続人の調査、遺産分割協議書の作成、不動産・預貯金等の名義変更、ご面倒な手続きはお任せ下さい。また、相続発生前の遺言書の作成、生前贈与のご相談も承ります。

成年後見の申立て

家庭裁判所への成年後見(保佐、補助)申立てのお手伝いをいたします。後見申立には、数十枚の書類と時間を要します。認知症等で判断能力が衰えてしまった場合、財産管理や各種契約をお一人ですることは困難です。ご面倒な書類作成は、当方にお任せ下さい。

不動産登記

不動産の売買、贈与、住宅ローン完済に伴う抵当権の抹消、住宅ローンのお借り換え等、不動産に関する登記全般を取り扱っております。

会社設立

株式会社や合同会社等の設立手続き。書類作成から定款認証(電子認証対応印紙代4万円が不要)、登記申請まで一括してサポートいたします。

商業登記

役員変更、本店移転、目的変更、増資等の会社の各種変更登記。合併、会社分割等の組織再編手続き。

訴訟代理業務

認定を受けた司法書士には、簡易裁判所において一定の訴訟代理権があります(民事事件・訴額140万円まで)。私自身、まだ経験の浅い分野ではありますが、敷金返還請求、家賃不払請求、建物明渡事件等、不動産にまつわる分野から積極的に取り組んでいきたいと考えてます。